약 800억원 규모의 대출 구조를 바꾸면서 이자 비용이 늘어나게 된 디앤디플랫폼리츠의 최근 움직임이 주목받고 있습니다.
금리가 오르는 상황에서도 핵심 건물인 ‘세미콜론 문래’를 팔 때까지 자금 운용의 위험을 미리 줄이기 위해 높은 이자를 받아들인 것으로 보입니다.
💰 대출 구조 변경 내용
최근 KB증권을 통해 780억원 규모의 사모사채를 발행했으며, 이 돈으로 기존에 한국투자증권에서 발행했던 단기채권을 갚았습니다.
디앤디플랫폼리츠는 SK디앤디의 자회사가 운영하는 상장된 리츠 회사입니다.
대출 금리 급등
기존 단기채권 금리: 4.3%
새로운 사모사채 금리: 5.5%
차이: 1.2%포인트 상승
단기 자금을 장기 사채로 바꾸는 과정에서 대출 비용이 크게 늘어났습니다. 기존 채권은 3개월 만기였지만, 새로 발행한 사채는 6개월 만기입니다.
🏢 핵심 건물 매각 진행 중
현재 보유 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 ‘세미콜론 문래’ 오피스 빌딩을 팔고 있습니다. KB자산운용이 우선 구매자로 선정되었고, 약 3개월 안에 거래가 마무리될 것으로 예상됩니다.
▪️ 전체 부동산 자산 규모: 약 9,715억원
▪️ 세미콜론 문래 가치: 5,435억원
▪️ 전체 자산 대비 비중: 55.9%
이처럼 중요한 건물을 팔고 대금을 받을 때까지 단기 자금 위험을 관리하기 위해, 비용이 더 들더라도 만기가 안정적인 사모사채로 갈아탄 것으로 분석됩니다.
📊 앞으로의 계획
세미콜론 문래를 판 돈으로 ‘세미콜론 수송’ 오피스 빌딩의 지분을 추가로 사들일 예정입니다. 이를 위해 지난 3월에는 220억원 규모의 단기채권을 연 4.8% 금리로 이미 발행했습니다.
신용평가사들은 건물을 바꾸는 과정에서도 전체 자산 규모는 비슷하게 유지될 것으로 보고 있습니다.
“세미콜론 수송 빌딩 지분을 추가로 살 경우 약 5,800억원의 자산이 늘어나서, 세미콜론 문래를 팔아도 전체 규모가 크게 줄어들 가능성은 낮다”
⚠️ 재무 건전성 우려
자산을 바꾸는 기간 동안 현금 창출 능력과 빚 갚기 능력을 나타내는 재무 지표는 약해진 상태입니다.
영업이익 대비 고정비용 비율이 계속 낮아지고 있는 추세입니다:
• 2023년 말: 2.2배
• 2024년 말: 1.8배
• 2025년 말: 1.7배
대출 금리가 오르는 상황에서 주요 수익원이던 세미콜론 문래를 팔게 되면 이 지표가 더 나빠질 수 있습니다. 그래서 빈 공간 관리와 담보비율 관리가 당장 해결해야 할 과제로 꼽힙니다.
💬 회사 측 설명
“만기가 짧은 단기채권에서 비교적 만기가 긴 사모사채로 바꾸면서 일시적으로 금리가 올랐지만, 3개월 안에 들어올 세미콜론 문래 매각 대금으로 빨리 갚을 계획입니다.”