성동구 오래된 아파트들, 리모델링 포기하고 재건축으로 방향 전환
공사 비용이 오르고 규제가 완화되면서 성동구의 여러 아파트 단지들이 오랫동안 추진해온 리모델링 계획을 중단하고 재건축 쪽으로 방향을 바꾸고 있습니다.
응봉동 대림1차는 약 20년간 진행해온 리모델링을 공식적으로 중단했습니다. 2007년에 조합을 만든 이후 별다른 진전이 없었고, 올해 4월 구청으로부터 조합 해산 처분을 받았습니다. 단지는 작년 12월 신속통합기획 자문 사업을 신청하며 재건축으로의 전환을 시작했습니다.
재건축 준비위원장은 “2016년 건물이 30년을 넘기면서 재건축 이야기가 나오기 시작했고, 2022년 말 준비위원회를 만들어 2023년에는 안전진단도 통과했다”고 설명했습니다.
“예전에는 리모델링이 빠르고 저렴하다고 생각했지만, 지금은 비용 차이가 크지 않고 재건축의 상품 가치가 훨씬 높다는 점이 주민들의 생각을 바꾸고 있다”고 덧붙였습니다.
인근 응봉동 신동아 아파트도 비슷한 상황입니다. 2021년 리모델링 조합 승인을 받았지만 현재는 재건축 쪽으로 무게가 쏠렸습니다. 주민들은 LH에 공공재건축 사전 컨설팅을 신청했고, 지난 4월 첫 설명회가 열렸으며 이달 중 두 번째 설명회도 예정되어 있습니다.
한 주민은 “리모델링 조합은 해산 절차가 진행 중이고, LH로부터 기본 계획안과 사업성 분석 자료를 받아 마무리 단계”라고 전했습니다.
행당동 행당대림아파트는 아직 재건축 연한이 되지 않았지만 미리 움직이고 있습니다. 2021년 리모델링 추진위를 만들었으나 현재 활동이 사실상 멈춘 상태입니다.
업계 관계자는 “수직증축 허가 기준이 까다로워지면서 리모델링이 힘을 잃었고, 비공식적으로 재건축 준비위가 만들어져 운영되고 있다”고 말했습니다. 다만 준공 30년이 안 되어 주민 의견 수렴과 사업성 검토 등 기초 작업만 하고 있습니다.
반면 행당한진타운은 리모델링을 계속 추진하고 있습니다. 2022년 추진위 출범 후 조합 설립을 위한 주민 동의율이 63%를 넘어 법정 요건인 66.7%에 거의 다가갔습니다. 이 단지는 현재 용적률이 294%로 높아 재건축 시 수익성이 크게 제한되어 리모델링이 현실적인 선택입니다.
전문가들의 조언
전문가들은 사업 방식 선택에 신중해야 한다고 당부했습니다. 우리은행 부동산리서치랩장은 “리모델링은 준공 15년 이후부터 가능해 진입이 쉽지만 평면 구성과 단지 설계에 한계가 있고, 일반분양 물량이 적으면 조합원 부담금이 늘어날 수 있다”고 지적했습니다.
“재건축도 용적률 상향에 따른 기부채납 부담과 초과이익환수제, 공사 기간 등을 종합적으로 따져봐야 한다”고 덧붙였습니다.