성동구 일대의 오래된 아파트 단지들이 기존에 추진하던 리모델링 계획을 포기하고 재건축으로 방향을 바꾸는 현상이 이어지고 있습니다.
공사 비용이 상승하는 상황에서 규제가 완화되고 설계의 자유도가 높아지면서, 완성 후 상품 경쟁력 측면에서 재건축이 더 유리하다는 판단이 확산되고 있기 때문입니다.
응봉동 대림1차 단지는 약 20년 가까이 리모델링을 추진했으나 최근 이를 중단하고 재건축으로 전환했습니다. 2007년 리모델링 조합을 만들어 사업을 진행했지만 진전이 없자, 올해 4월 조합 설립 허가가 취소되었습니다.
이에 앞서 조합은 작년 12월 성동구청에 신통기획 자문 사업을 신청하며 재건축 준비에 돌입했습니다.
재건축 준비위원장에 따르면, 2016년 준공 30년을 맞이하면서 단지 내에서 재건축 의견이 나오기 시작했고, 2022년 말 준비위원회가 만들어진 후 2023년에는 정밀안전진단도 통과했습니다.
“과거에는 리모델링이 빠르고 비용도 적다는 인식이 있었지만, 지금은 비용은 비슷한 반면 완성된 집의 가치는 재건축이 훨씬 높다”는 점이 주민들의 선택에 영향을 미쳤습니다.
응봉동 신동아 아파트 역시 리모델링에서 재건축 쪽으로 무게가 옮겨가고 있습니다. 2021년 리모델링 조합 설립 허가를 받았지만, 현재는 재건축 추진 논의가 활발합니다.
주민들은 한국토지주택공사에 공공재건축 사전 컨설팅을 신청했고, 4월에 1차 설명회가 열렸습니다. 이달 중 2차 설명회도 예정되어 있습니다.
한 소유주는 “리모델링 조합은 해산 절차가 진행 중이며, 현재 재건축 논의가 활발하다”고 전했습니다. 한국토지주택공사로부터 조감도 등 기본 계획안이 마련됐고, 사업성 분석 등 설명회 자료를 최종 정리하는 단계라고 합니다.
재건축 가능 연한이 아직 되지 않았지만 미리 준비하는 곳도 있습니다. 행당동 행당대림아파트는 2021년 리모델링 추진위원회를 출범했으나 현재 활동이 사실상 중단된 상태입니다.
정비업계 관계자에 따르면 수직증축 건축 허가가 까다로워지면서 리모델링은 잠정 중단됐고, 현재 재건축 준비위원회가 비공식적으로 운영되고 있습니다. 아직 재건축 연한인 30년을 채우지 않은 만큼 의견 수렴과 사업성 검토 등 초기 작업 중심으로 진행 중입니다.
일부 단지는 여전히 리모델링을 계속 추진하고 있습니다. 행당한진타운은 2022년 리모델링 추진위원회 출범 후 사업을 이어가고 있으며, 현재 조합 설립을 위한 주민 동의율은 63% 이상으로 법정 기준인 66.7%를 곧 넘어설 전망입니다.
해당 단지는 용적률이 294% 수준으로 재건축 시 사업성이 제한적이어서 리모델링을 유지하고 있습니다.
우리은행 부동산리서치랩장은 “리모델링은 준공 15년 이후부터 추진할 수 있어 진입 장벽이 낮지만, 평면 구성과 단지 설계의 자유도가 제한적”이라고 설명했습니다.
또한 “일반분양 물량이 많지 않으면 부담금이 커질 수 있으며, 재건축 역시 용적률 상향에 따른 기부채납과 재건축초과이익환수제에 따른 금융비용, 공사기간 등을 종합적으로 고려해야 한다”고 조언했습니다.