분양가상한제가 적용되지 않는 지역에서는 새 아파트 분양가가 빠르게 오르고 있다. 서울 노량진 일대에서는 지난달 평당 분양가가 7천만 원을 넘더니, 이번에는 8천만 원 선까지 올라선 단지가 나왔다. 같은 생활권 안에서도 분양가 차이가 크게 벌어지면서, 가격을 정하는 기준이 너무 들쭉날쭉하다는 말이 나온다.
이번에 나온 아크로 리버스카이 전용 84제곱미터 분양가는 24억 원대 후반부터 27억 원대 후반이다. 같은 노량진뉴타운에서 얼마 전 분양한 단지보다 2억 원 이상 높아진 수준이다. 공급 면적으로 계산한 평당 가격도 8천만 원을 넘는 구간이 생겼다. 앞서 분양한 단지가 높은 가격 논란 속에서도 청약 성적이 좋았던 점이, 뒤이어 나온 단지의 가격 인상에 영향을 준 것으로 보인다.
핵심은 땅값보다 건축비다. 두 단지를 비교해 보면 땅값 차이는 어느 정도 이해할 수 있다. 위치, 도로와의 거리, 학교 접근성, 지분 규모, 사업 진행 시점이 서로 다르기 때문이다. 실제로 노량진 8구역은 평지에 가깝고 초등학교와 가까운 편이라 입지 조건이 더 좋다는 평가를 받는다.
하지만 건축비 차이는 설명하기 어렵다. 비슷한 시기, 비슷한 지역에서 공급되는 아파트인데도 한 단지는 건축비 비중이 높고, 다른 단지는 상대적으로 낮게 잡혔다. 같은 규모의 집을 짓는 데 들어가는 실제 비용과 비교하면 지나치게 높게 계산된 것 아니냐는 지적도 나온다. 결국 분양가를 먼저 정해 놓고, 그에 맞춰 건축비가 끼워 넣어지는 방식 아니냐는 의심이 커지고 있다.
문제는 현재 비분양가상한제 지역에서는 분양가를 세세하게 검증할 장치가 부족하다는 점이다. 공개는 되지만, 소비자가 납득할 만큼 자세한 기준이 보이지 않는 경우가 많다. 그래서 조합이 조합원 부담은 줄이고 수익은 더 키우기 위해 일반분양 가격을 높이는 구조가 반복될 수 있다는 분석이 나온다.
전문가들은 해법으로 두 가지를 말한다. 첫째, 건축비를 어떻게 계산했는지 더 투명하게 공개해야 한다는 점이다. 둘째, 지금의 분양가상한제도 시장 현실에 맞게 손볼 필요가 있다는 것이다. 일부 지역은 지나치게 눌리고, 다른 지역은 너무 급하게 오르다 보니 청약시장 왜곡도 커지고 있어서다.
정리하면, 최근 비분양가상한제 지역 아파트 가격 급등은 단순히 집값 상승만의 문제가 아니다. 건축비 산정 기준이 불분명하고, 이를 제대로 통제할 장치도 약하다는 점이 함께 드러난 것이다. 앞으로도 기준이 달라지지 않으면, 분양가는 계속 오르고 소비자의 부담도 더 커질 가능성이 크다.