대규모 자금 조달 성공으로 프로젝트 재개
자산운용사가 추진하는 신도림 소재 대형 복합시설 재건축 계획이 자금 확보 어려움을 해소하고 다음 달 본격 착수된다. 올해 상반기 대출 전환 과정에서 난관을 겪었으나, 약 4천9백억원 규모의 건설 자금을 성공적으로 확보하며 사업이 정상 궤도에 올랐다.
해당 건물은 지하철역 바로 앞에 위치해 있으며, 향후 광역급행철도 노선 개통이 예정되어 있어 접근성이 크게 향상될 전망이다.
옛 백화점 건물, 현대식 업무·상업 복합시설로 재탄생
금융 업계 소식통에 따르면, 운용사가 진행 중인 재건축 프로젝트는 다음 달 공사를 시작해 내년 여름 완공을 목표로 하고 있다.
서울 구로 지역에 위치한 이 건물은 과거 대형 백화점이 운영되던 공간을 상업 공간과 사무 공간이 결합된 복합 건축물로 새롭게 조성하는 사업이다. 백화점 철수로 비어있던 공간을 전면 개조하는 것이 핵심이다.
새 건물 구성 계획
• 지하 2층부터 지상 1층, 일부 2층과 별관, 6층은 기존처럼 상업시설로 활용
• 지상 3층에서 5층까지는 업무 공간으로 전환되어 사무실 기능 강화
• 당초 대형 쇼핑몰 브랜드 입점 계획이 있었으나, 지역 주민 의견을 반영해 소매시설 비율 조정 및 외관 유지로 변경
• 업무 공간도 애초 계획보다 축소되었으며, 주민 요청에 따라 판매시설 면적 확대
수평형 사무 공간 도입, 글로벌 기업 스타일 적용
새롭게 조성될 업무 시설은 ‘수평 확장형 건축’ 방식을 채택한다. 이는 좁고 높은 건물 대신 넓은 층 면적을 활용해 업무 효율과 협업을 극대화하는 구조다.
실제로 세계적인 기술 기업들이 본사 건물로 이런 형태를 선호하고 있다. 이번 프로젝트에서 한 층의 전용 면적은 최대 약 1,400평에 달하며, 완공 후에는 층마다 300명 이상이 근무할 수 있는 대규모 사무 환경이 마련된다.
건물의 정식 명칭은 아직 미정이며, 운용사의 사무실 브랜드를 활용한 가칭으로 불리고 있다.
역세권 입지와 미래 교통망 연결로 가치 상승 기대
해당 건물은 주요 지하철역 바로 앞에 자리잡고 있다. 이 역은 두 개 노선이 만나는 환승역이며, 앞으로 광역급행철도 노선도 개통될 예정이어서 광역 교통의 중심지로 발전할 전망이다.
주변에는 풍부한 주거 인구와 업무 수요가 함께 존재한다. 광역급행철도는 지난해 상반기 착공되어 2031년 여름 개통 목표로 공사가 진행 중이다.
이 노선이 완성되면 송도 신도시에서 신도림까지 약 15분 만에 도착할 수 있게 되며, 송도 일대 생명공학·기술 기업들의 사무실 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 또한 서울역과 용산 개발과 연계되어 서부 업무지구 벨트가 형성될 것으로 예상된다.
대출 만기 위기 극복, 대규모 본 자금 확보로 사업 정상화
이 재건축 사업은 부동산 투자 법인이 주관하고 있다. 투자 법인의 주요 출자자는 자산운용사가 관리하는 신탁이며, 해당 법인은 건물과 토지를 보유하고 임대·개발 등을 통해 수익을 창출한다.
올해 초만 해도 이 프로젝트는 금융시장 불안과 대출 전환 실패로 채무 조기 상환 위기에 처했었다. 2월 중순, 투자 법인은 담보 대출의 만기일까지 재융자를 완료하지 못해 대출금을 상환하지 못하는 금융 사고가 발생했다고 공시했다.
당시 시장에서는 사업 지연 우려가 컸다. 그러나 투자 법인은 대출 금융기관들과 협상을 통해 5월 중순까지 대출 기한을 연장받았고, 기존 대출 상환과 사업비 확보를 위해 신규 자금 조달에 나섰다.
최종적으로 본 건설 자금 확보에 성공하며 사업을 정상화했다.
지난 5월 체결된 대출 계약에 따라 투자 법인은 여러 금융기관으로부터 총 4천9백억원 한도의 건설 자금을 확보했다. 만기는 2028년 1월까지이며, 대출은 세 개 구간으로 나뉘어 구성되었다.
• 1구간: 약 3,560억원
• 2구간: 약 1,200억원
• 3구간: 약 140억원
상환 우선순위도 1구간부터 순차적으로 설정되었다. 특수목적법인이 1구간 대출 주체로 참여해 830억원을 대출했으며, 이를 기초로 유동화 증권이 발행되고 있다.
서울 서남권 핵심 입지 복합자산 재생 사례로 주목
업계에서는 이번 사업이 단순 리모델링을 넘어 서울 서남부 지역 핵심 위치의 복합 부동산 재생 모델이 될 것으로 평가하고 있다. 특히 광역급행철도 개통 시 수도권 광역 교통의 중심지로 성장할 가능성이 높다.
부동산 금융 업계 관계자는 “최근 사무실 시장이 양극화되고 있지만, 교통 접근성이 우수한 핵심 입지 자산은 여전히 경쟁력이 있다”며 “상업시설과 사무실을 결합한 복합 자산으로 재탄생하면서 새로운 수요를 끌어들일 수 있을 것”이라고 전망했다.