서울 아파트값, 규제 있어도 1년새 9.6% 급등
정부가 1년 전 가계 대출 규제를 시행했지만 서울 25개 자치구 아파트값은 모두 함께 치솟았습니다.
주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 강력한 대책까지 동원했지만 가격 상승세를 막지는 못했습니다.
◆구별 상승률, 성동구가 가장 높아
규제 시행 기준 1년간 서울 아파트값은 약 9.59% 올랐습니다. 자치구별로 살펴보면 성동구가 17.47%로 가장 큰 폭으로 상승했고, 이어 송파구 14.83%, 광진구 14.25%, 영등포 13.22%, 마포 12.82%, 동작 11.57% 순으로 오름폭이 컸습니다.
한강 변 주요 지역뿐 아니라, 15억 원 이하 중간 규모 아파트가 많은 성북 9.85%, 관악 9.81%, 구로 9.26% 같은 외곽 지역도 함께 뛰어올랐습니다.
◆토지거래허가구역 지정 후에도 추가 상승
서울 전역에 토지거래허가구역이 지정된 이후 매매가격은 추가로 7.33%포인트 더 올라갔습니다. 규제의 핵심 대상이었던 강남 3구와 용산구도 예외는 아니었습니다. 송파 13.77%, 용산 11.54%, 서초 7.69%, 강남 5.18% 상승했습니다. 오히려 규제가 오르기 전에 사야 한다는 심리를 더 키운 셈입니다.
강북 지역도 마찬가지였습니다. 동대문구 13.89%, 마포 12.04%, 성동 8.49%, 노원 4.64% 등으로 강북 외곽까지 일제히 상승했습니다. 서울 25개 자치구 가운데 가격이 내린 곳은 단 한 곳도 없었습니다.
◆30대 매수, 비중이 궤도에 올라
이번 전 지역 집값 상승의 중심은 30대였습니다. 서울 아파트 전체 거래에서 30대가 차지하는 비중이 1년 전 30.3%에서 45.8%까지 치솟았고, 거래 건수도 1502건에서 3444건으로 두 배 넘게 늘었습니다.
규제 시행 직전 불안이 최고조에 달했던 시기에는 한 달간 30대 매수만 4084건까지 이르렀습니다. 자치구별로는 노원 2392건, 강서 1845건, 성북 1633건, 영등포 1471건, 구로 1412건 순으로 30대 매수가 몰렸습니다.
상대적으로 가격이 낮은 강북과 서남권 외곽에서 30대 비중이 두드러졌습니다. 강서 45.6%, 구로 45.3%, 영등포 44.9%, 서대문 42.8%, 성북 42.3% 등에서 30대가 전체 거래의 40%를 넘겼습니다. 반면 강남 24.5%, 서초 24.2%로 강남권에서는 30대 비중이 상대적으로 낮았습니다.
자금이 부족한 30대들이 대출 한도 안에서 살 수 있는 외곽 지역으로 몰려 가득 사 들어간 것으로 분석됩니다. 더 오르기 전에 꼭 사야 한다는 조급한 심리가 30대를 시장으로 끌어들인 핵심 요인입니다. 생애 최초 주택 구입자에 대한 대출 혜택과 신생아 특례 대출 등이 적극 활용된 것으로 보입니다.
◆전세 시장도 함께 들썩
규제 여파로 전세 시장도 큰 영향を受けました. 서울 전역 전세가격은 작년 7월 대비 올해 6월 기준 약 7.16% 올랐습니다. 자치구별로는 송파 11.40%, 동대문 9.79%, 서초 9.46%, 성동 7.65% 등으로 상승폭이 컸습니다.
토지거래허가구역 지정에 따라 매수자가 직접 입주해야 하는 조건이 적용되면서 기존 임대 계약이 대거 해지되고, 갱신 전세 물건 공급이 끊겨 매물이 뚝 줄었습니다. 남은 물건에 대기 수요가 한꺼번에 몰리면서 전세가 빠르게 끌어올려졌고, 강남 3구와 용산에서 시작한 전세난이 강북 외곽까지 번지는 모습입니다.
◆전문가, 공급 확대가 급하다고 진단
은행권 부동산 전문위원은 “대출 규제와 토허제가 공급을 막는 동시에 가격 상승 기대를 자극하면서 30대의 무리한 매수를 부추기는 악순환이 굳어지고 있다”고 진단했습니다.
매매가가 급등해 집을 사기 어려워진 수요가 다시 전세 시장으로 넘어가 전세를 끌어올리고, 그 전세 가격이 다시 매매 수요를 자극하는 연쇄 반응이 일어나고 있다는 설명입니다.
규제 위주의 정책만으로는 서울 집값 안정을 이루기 어렵다며, 실물 주택 공급 확대가 시급하다는 조언이 나왔습니다.