동탄·기흥·구리, 대출 규제 지역으로 편입
오는 7월 1일부터 기존 강한 대출 규정이 적용됩니다.
최근 서울 아파트 매매가격뿐 아니라 전세·월세까지 동시에 뛰는 이른바 ‘삼중 강세’ 현상이 이어지면서, 집을 직접 사고 전세를 끼는 방식이 어려워진 수요자들이 비교적 규제에서 자유로운 오피스텔 쪽으로 눈을 돌리고 있습니다.
어디가 규제지역이 됐나
경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 조정대상지역·투기과열지구(규제지역) 와 토지거래허가구역 에 새로 추가 지정됐습니다. 이에 따라 오는 7월 1일부터 아래 지역에서도 강력한 대출 규제 조치가 바로 적용됩니다.
▸ 화성시 동탄구
▸ 용인시 기흥구
▸ 구리시
배경은 이런 흐름입니다
세 지역은 서울과 매우 가까우면서도 그동안 규제지역에는 포함되지 않아 양도소득세 등 세금 부담이 가볍고, 대출 규정도 완화돼 있었습니다. 토지거래허가구역도 아니어서 전세를 끼고 끼우는 이른바 갭투자도 가능한 상황이었습니다. 하지만 이날 신규 지정을 계기로 작년 발표된 6·27대책 과 10·15대책 등의 규제가 그대로 적용됩니다.
무주택자 LTV 상한이 70%에서 40%로
가장 눈에 띄는 변화는 주택담보인정비율(LTV) 상한 강화입니다. 처분조건부 1주택자를 포함한 무주택자 LTV가 종전 70%에서 40%로 낮아집니다.
[예시] 총부채원리금상환비율 여력이 충분한 무주택자가 9억원짜리 집을 사는 경우
▶ 규제지역 지정 전 : LTV 70%(6억3천만원) 적용 → 주담대 최대한도인 6억원까지 대출 가능
▶ 규제지역 지정 후 : LTV 40% 적용 → 3억6천만원까지만 대출 가능
다만 생애최초 주택구입자나 정책모지구매 대상자는 LTV 60~70%가 그대로 적용돼 혜택이 유지됩니다.
다주택자와 전세대출 규제
다주택자 는 수도권 내 집을 살 때 규제지역 여부와 관계없이 LTV를 0%로 적용받습니다. 즉 신규 주담대 자체가 사실상 막힙니다.
전세대출을 가지고 있는 사람이 규제지역 안에서 3억원 넘는 아파트를 새로 사면 규제 대상입니다. 반대로 7월 1일 이후 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 산 사람도 전세대출을 새로 받을 수 없습니다. 아파트의 경우 소유권 이전 등기 당일에 전세대출이 회수되며, 세입자 임대차 계약 잔여기간이 남아 있으면 그 기간만큼 회수가 유예됩니다.
〈예외 인정 사유〉
– 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요
– 광역지자체(시·군) 간 이동
– 구입 아파트·임차 주택 모두가 세대원 실거주인 경우
신용대출 1억원 초과 시 제약
1억원이 넘는 신용대출을 가진 차주는 대출 실행일로부터 1년 동안 규제지역 내 주택을 살 수 없습니다. 그리고 집 한 채를 보유한 사람이 보유 집의 재건축·재개발을 진행하면서 중도금이나 이주비 대출을 받을 경우 다른 집 추가 매입이 제한됩니다. 주택 매매·임대사업자가 아닌 일반 사업자도 규제지역 내 집을 사는 목적의 주담대(사업자대출)는 이용이 막힙니다.
이전 규정 적용 유예
중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환될 경우에는 중도금대출 취급 시점의 LTV를 적용하고, 생활안정자금 목적 주담대의 증액 없는 대환대출은 주담대 취급 시점의 LTV를 적용합니다. 이날까지 금융사 전산상 대출 신청 접수가 완료되거나 주택매매계약을 맺고 계약금을 납부한 사실을 증명한 차주에게는 종전 규정이 그대로 적용됩니다.
가격대별 주담대 한도 차등 적용
집값에 따른 주담대 한도 차등 규제는 이미 동탄·기흥·구리에 적용돼왔던 사항이므로 이번 지정과 함께 그대로 유지됩니다.
15억원 이하 주택 → 주담대 한도 6억원
15억~25억원 이하 → 주담대 한도 4억원
25억원 초과 → 주담대 한도 2억원
당국의 점검회의와 현장 당부
금융위원회는 이날 오후 국토교통부·금융감독원·한국은행·금융업권 등 관계기관 합동으로 가계부채 점검회의를 열고 이번 조치가 오는 7월 1일부터 즉시 시행되는 만큼 금융권 현장에서 혼란이 생기지 않도록 사전 점검을 해 두겠다고 설명했습니다.
회의에 참석한 관계자들은 최근 반도체 벨트 등을 중심으로 주택가격 변동성이 확대되고 있으나 이번 조치로 시장 과열이 일부 완화될 것으로 기대했습니다. 다만 집값 상승 기대심리와 시중 유동성 증가 같은 불안 요인은 여전히 남아 있어 면밀한 모니터링이 필요하다는 데 뜻을 같이했습니다.
“(강화된 대출규제가 즉시 시행되는 만큼) 현장 혼선 발생을 막기 위해 전 금융권의 적극 협조가 필요합니다.”
— 금융위원회 실무 검토 결과에서 나온 현장 안내
최근에도 기타대출을 중심으로 가계부채 증가세가 이어지고 있다며, 관리 목표를 지속적으로 지키지 않는 금융회사는 필요 시 현장점검 등으로 적극 대응할 계획이라고 덧붙였습니다.