매입임대주택 공급 확대, 그러나 낮은 매입가가 발목 잡는다
정부가 수도권 주택 공급을 빠르게 늘리는 정책 중 하나로 신축 매입임대주택 공급 확대를 내세웠다. 그러나 토지 매입 비용 등 사업성을 저해하는 요인을 어떻게 관리할 것인가가 새로운 숙제로 떠올랐다.
▎ 땅값 상승, 사업의 큰 벽
사업비에서 큰 비중을 차지하는 토지 가격이 계속 오르고 공사비도 함께 상승하고 있다. 그런데 공공이 매입하는 임대주택의 감정평가액은 실제 거래 시세에 미치지 못해 민간 사업자가 이익을 내기 어려운 구조라는 것이 업계의 목소리다.
• 작년 서울 평균 지가: 전년 대비 4.20% 상승
• 5년 전 대비 지가 상승률: 평균 17.69%
• 올해 5월까지 누적 상승률: 1.89%
▎지구별 지가 상승 현황
| 강남구 | 6.18% |
| 용산구 | 6.15% |
| 서초구 | 5.19% |
| 성동구 | 4.84% |
| 마포구 | 4.36% |
▎’노른자위’ 지역 토지 시세
서울 주요 지역은 3.3제곱미터(1평)당 1억 원을 훌쩍 넘긴다. 강북의 성수동이나 도산공원 인근 같은 곳은 입지에 따라 평당 2억~2억5천만 원선에 이른다.
한 부동산 전문가에 따르면, 강남 다세대주택을 지을 수 있는 이면도로 근처는 지금 평당 1억5천만 원을 넘는다고 한다. 대로변 안쪽 지역도 평당 7천만 원에서 1억 원 정도여야 사업이 가능하며, 1억 원을 넘으면 개발 수익 내는 데 한계가 있다고 설명했다.
▎ 정부의 지원책, 그리고 남은 과제
정부는 민간의 토지 매입 부담을 덜어주기 위해 지난달 발표한 수도권 매입임대주택 공급 방안에서 한국토지주택공사(LH)의 토지 확보 지원금을 기존 70%에서 최대 80%까지 확대했다. 아울러 잔여 토지비와 설계비 등 초기 사업비는 주택도시보증공사(HUG) 보증 지원을 강화하기로 했다.
하지만 공사비 상승도 빠지지 않는다. 한국건설기술연구원 자료에 따르면 5월 건설공사비지수가 137.67로 최근 큰 폭으로 올랐다.
▎ 감정평가 방식의 딜레마
문제는 토지 가격을 포함한 신축 매입임대 매입가격이 감정평가 방식으로 책정된다는 점이다. 감정평가액은 통상 실제 거래 시세보다 낮게 산정되므로, 사업자가 이익을 확보하기 어렵다는 게 주택업계의 지적이다.
작년까지는 50가구 이상의 수도권 신축 매입임대를 LH가 사들일 때 공사비 연동형 방식이 적용됐으나, 올해부터는 규모와 무관하게 감정평가로 일원화됐다.
한 주택업계 관계자는 “매입임대는 원래 이익이 많이 남는 사업이 아닌 데다 감정가를 기반으로 한 매입 가격이 낮게 책정돼 어떤 곳은 원가 회수도 어려운 수준”이라고 토로했다. 다만 현재 비아파트 시장이 침체된 상황이라 LH의 매입 확약만 있으면 미분양 위험은 줄어든다는 이유로 참여를 이어가고 있다는 입장이다.
▎ 업계 vs 정부, 줄다리기
민간 주택업계는 매입가격의 현실화가 필요하다는 입장이다. 반면 정부는 LH가 민간이 지은 주택을 국민 세금으로 비싸게 사들이는 사례가 있었다는 점에서 이를 막아야 한다는 입장이라 양측 간 타협점을 찾을 수 있을지는 아직 미지수다.
한 업계 관계자는 “공급 확대 기조와 낮은 감정가 책정은 서로 상충하는 요소”라며, 관계기관 간담회 등을 통해 매입가격 현실화의 필요성을 지속적으로 전달하고 있다고 덧붙였다.