[양도세 17억 → 12억] 으로 줄어,잠실 엘스 다채 보유자가 다음 해 매각할 경우 세금5억 절감 가능

[정부 세제 개편, 다주택자 매도 시기별 차이]
여러 채의 집을 가진 사람이 언제 매도하느냐에 따라 내야 할 세금 액수가 크게 달라지는 시점이 오고 있습니다.

▶ 중과세율 한시 완화
정부가 발표한 세제 개편안에 따르면, 조정대상지역 다주택자에게 적용되는 양도세 중과세율이 2027년과 2028년 두 해 동안만 잠시 낮아집니다. 이후 2029년부터는 다시 현재의 높은 세율로 돌아갑니다.

▶ 주택 보유 수에 따른 변화
2주택자는 현재 20퍼센트포인트의 추가 세율에 더해 5퍼센트포인트(2027년)와 10퍼센트포인트(2028년)로 부담이 줄어듭니다. 3주택 이상 보유자는 현재 30퍼센트포인트에서 같은 기간 각각 10퍼센트포인트와 15퍼센트포인트로 완화됩니다.

▶ 서울 송파구 잠실엘스 사례
잠실엘스 84제곱미터 아파트를 8억원에 사서 보유하다가 30억원에 매도하는 가정에서, 3주택자는 현재 약 17억300만원의 양도세를 내야 하지만, 내년에는 12억2967만원으로 약 4억7353만원을 줄일 수 있습니다. 같은 아파트를 가진 2주택자도 현재 14억6643만원에서 11억1129만원으로 떨어져 3억5515만원의 혜택이 기대됩니다.

▶ 서울 서초구 반포동 사례
반포 래미안퍼스티지 84제곱미터를 16억원에 사서 10년 보유·거주한 뒤 56억원에 매도하는 경우, 2주택자는 현행 양도세 27억828만원에서 2027년 매도 시 20억6655만원으로 약 6억4173만원을 절감할 수 있습니다. 다만 2028년 매도 시에는 22억8046만원으로 세액이 다시 늘어나며, 3주택자 이상은 현행 31억3611만원에서 2027년 22억8047만원으로 8억5564만원의 절감 효과가 발생합니다.

▶ 20억원대 아파트 사례
왕십리 텐즈힐 84제곱미터를 7억5000만원에 사 10년 보유 후 21억원에 매도하는 2주택자는 현행 양도세 8억6462만원에서, 2027년 매도 시 6억4835만원으로 약 2억1627만원을 줄일 수 있습니다.

▶ 공제 제도 개편
기존의 ‘장기보유특별공제’는 ‘장기거주소득공제’로 명칭과 내용이 바뀌며, 오래 보유한 것보다 실제로 오래 거주한 사람에게 혜택이 집중됩니다. 현재는 보유기간과 거주기간을 합산해 연간 최대 8퍼센트씩 총 80퍼센트까지 공제되었으나, 개편 후에는 실제 거주기간에 한해 연간 8퍼센트, 최대 80퍼센트까지 적용됩니다.

▶ 과도기 공제 규정
2028년은 보유기간 연 2퍼센트와 거주기간 연 6퍼센트가 적용되며, 공제 한도는 20억원입니다. 2029년부터는 보유기간 공제가 사라지고 거주기간 연 8퍼센트만 남아 한도가 10억원으로 축소됩니다.

▶ 거주 기간이 짧은 1주택자 주의
잠실엘스 84제곱미터를 8억원에 사서 10년 보유 기간 중 실제 거주는 2년뿐인 1주택자가 30억원에 매도한다고 가정하면, 2027년 양도세는 2억6993만원이지만 2028년엔 3억6550만원, 2029년엔 4억6383만원으로 늘어나 현재 대비 약 1.7배가 됩니다. 오랫동안 가지고만 있었을 뿐 실제 거주 기간이 짧다면 매도를 미루는 것이 오히려 불리해질 수 있습니다.

▶ 초고가 1주택자 공제한도 영향
반포 래미안퍼스티지 84제곱미터를 16억원에 사 10년 보유·거주 후 56억원에 매도하는 1주택자는, 공제한도가 적용되지 않는 2027년까지는 양도세가 2억4185만원에 불과합니다. 그러나 2029년 공제한도가 10억원으로 줄어들면 9억4485만원으로 약 3.9배까지 늘어나게 됩니다.

▶ 소급 적용 안내
올해 5월 10일 이후 중과세율로 집을 판 다주택자에게도 완화된 세율이 소급 적용됩니다. 양도세 중과 유예 종료 이후 집을 처분한 사람들이 불리해진 상황에서 형평성을 보완하기 위한 조치입니다.

▶ 전문가 의견
우리은행 부동산 연구 담당은 이번 개편의 성격을 ‘실거주자에게는 혜택, 투기와 단기 매매에는 불이익’으로 요약했습니다. 시장이 실제 거주 목적 중심으로 재편되는 흐름 속에서는 법안 통과 여부와 정책 시행 시점을 사전에 확인하는 것 자체가 절세 전략의 핵심이 될 것으로 전망됩니다.