미분양 CR리츠 출범 1년, JB자산운용 틈새시장 선점…”추가 설정 검토”

JB자산운용이 주택 시장 안정화를 위해 다시 도입된 미분양 주택 기업구조조정 리츠 시장에서 두각을 나타내고 있습니다.

제도가 재시작된 직후 국내 최초로 관련 상품 운용을 시작하며 초기 시장을 장악했고, 현재 출시된 대부분의 상품을 보유하며 시장의 핵심 역할을 담당하고 있습니다.

업계 자료에 따르면, 현재 설립된 미분양 기업구조조정 리츠 9개 중 6개의 자산관리를 JB자산운용이 담당하고 있으며, 이는 시장 점유율로 환산 시 약 67%에 달하는 수치입니다.

지방 기반 금융그룹 계열사라는 점이 지방 미분양 사업지 확보에 긍정적으로 작용했다는 분석입니다.

💼 수익성은 아직 과제

현재 운영 중인 미분양 리츠 대부분은 임대 수익이나 자산 매각 성과가 본격화되지 않은 초기 단계에 있습니다. 현금을 창출하는 단계까지는 아직 도달하지 못한 상황입니다.

실제로 현재 설립된 9개 리츠 모두 손익분기점을 넘지 못했으며, JB자산운용이 운용하는 일부 상품은 올해 1분기 기준 25억~52억 원 규모의 영업손실을 기록했습니다.

미분양 자산을 매입해 건설사의 부담을 일시적으로 흡수한 뒤, 시장이 회복되면 매각하는 방식에 가깝습니다. 따라서 향후 미분양 해소 속도와 사업장별 자산가치 회복 여부가 성과를 결정하는 핵심 요소가 됩니다.

이 과정에서 자산관리회사인 JB자산운용은 매각 시점과 운용 전략을 조정하는 역할을 맡으며, 일정 수준의 수수료 수익을 확보할 수 있습니다. 리츠 자체의 수익성이 낮더라도 운용 보수와 자산관리 수수료를 받을 수 있기 때문입니다.

📈 수수료 수익은 증가세

실제로 JB자산운용은 지난해 자산관리 수수료로 49억 원을 기록했으며, 이는 전년 24억 원 대비 두 배 이상 증가한 금액입니다.

올해 1분기 자산관리 수수료 역시 9억 원으로 전년 동기 대비 31.2% 증가했습니다. 개별 리츠의 수익성이 본격화되지 않은 상황에서도 운용 규모 확대가 수수료 수익 증가로 이어진 것입니다.

JB자산운용 관계자는 “정부 정책에 따른 한시적 세제 혜택이 있는 만큼 지방 미분양 아파트 해소에 기여하고자 지난해 시장에 진입했고, 올해 추가 리츠 설정도 검토 중”이라고 밝혔습니다.

이어 “리츠는 설정 초기 수익보다는 비용이 크며, 운용 규모가 클수록 손실도 커지는 만큼 영업손실 규모를 리스크로 직결하기는 어려운 구조”라고 설명했습니다.

🎯 시장 선점 전략

업계에서는 JB자산운용의 움직임을 미분양 리츠 시장이 본격적으로 형성되기 전 사업성보다는 시장 진입 효과에 무게를 둔 전략으로 분석하고 있습니다.

초기 시장 점유율을 선점할 경우 향후 추가 사업 확보 과정에서 우위를 점할 수 있기 때문입니다.

한 부동산 자산운용사 관계자는 “미분양 리츠는 단기 수익성만 놓고 보면 매력적인 사업은 아니지만, 정책 지원이 이어지는 데다 시행 초기 단계인 만큼 운용사 입장에서는 향후 사업 확대를 위한 전략의 일부로 노려볼 만한 시장”이라고 평가했습니다.