제이알글로벌리츠가 기업회생 절차를 신청하고, 만기가 된 전자단기사채 400억 원도 갚지 못하면서 국내 상장 리츠 시장에서 처음으로 채무불이행 우려가 현실이 된 사례로 받아들여지고 있다.
한국기업평가는 이번 일이 해외 상업용 부동산 가격 하락에서 시작됐다고 봤다. 부동산 값이 떨어지자 담보 가치도 함께 낮아졌고, 그 결과 담보인정비율(LTV)이 크게 올라 자금 운영에 부담이 커졌다는 설명이다. 여기에 현금을 마음대로 쓰기 어려운 상황까지 겹치면서, 빚을 새로 돌려막거나 기존 빚을 제때 갚는 일이 힘들어진 것으로 분석됐다.
특히 담보 가치가 예상보다 많이 낮아지면서 자금을 묶어 두는 이른바 현금 유보 상황이 발생했고, 이 때문에 회사가 실제로 쓸 수 있는 돈이 줄어든 점이 큰 영향을 준 것으로 보인다. 결국 만기가 돌아온 부채를 상환하지 못했고, 회생 절차를 밟게 됐다.
다만 시장 전체로 위험이 번질 가능성은 크지 않다는 평가도 나왔다. 신용등급이 매겨진 주요 리츠들은 대체로 국내 핵심 업무지구에 있는 오피스 빌딩을 보유하고 있고, 시장에서 조달한 자금 규모도 아주 큰 편은 아니라는 이유에서다. 전체 대출에서 이런 자금이 차지하는 비중도 높지 않아, 이번과 같은 일이 다른 리츠에서 다시 나타날 가능성은 제한적이라는 뜻이다.
한편 이번 사례를 계기로 리츠 신용평가 기준을 손볼 필요성도 제기됐다. 자산 가치가 갑자기 떨어질 때 생길 수 있는 위험과, 자금이 막히는 유동성 위험을 앞으로는 평가에 더 잘 반영할 수 있도록 신용평가 방법 개선이 검토될 전망이다.