[제이알리츠 파문] 벨기에·뉴욕 현장 검증 없이 이뤄진 신용평가

문제가 커진 가장 큰 이유는 위험 신호가 이미 여러 차례 나타났는데도 시장에 충분한 경고가 제때 전달되지 않았다는 점이다. 회사는 사백억 원 규모의 단기 채무를 갚지 못했고, 금융권 대출까지 합친 전체 부담은 약 사천억 원 수준으로 알려졌다. 그런데도 신용등급은 오랫동안 투자 가능한 단계로 남아 있었다.

신용평가의 대응도 늦었다. 해외 자산 가치가 떨어지고 자금 사정이 나빠지는 흐름이 이어졌지만, 등급 조정은 한발 늦게 이뤄졌다. 한 평가사는 삼월 초가 되어서야 등급 전망을 나쁘게 바꿨고, 실제 등급을 더 낮춘 시점은 채무 불이행 위험이 눈앞에 닥친 뒤였다. 다른 평가사도 비슷하게 늦게 움직였고, 최종적으로 가장 낮은 등급을 준 것은 회생 신청 이후였다. 결과적으로 일반 투자자 입장에서는 위험을 미리 알아차리기 어려웠다.

이처럼 판단이 늦어진 배경으로는 해외 자산 특유의 정보 격차가 꼽힌다. 제이알글로벌리츠의 핵심 자산은 벨기에 브뤼셀의 오피스 빌딩인데, 국내 투자자나 평가기관이 현장을 바로 확인하기 쉽지 않다. 결국 현지 자산관리회사 자료나 감정평가 보고서에 의존할 수밖에 없고, 실제 가치가 떨어져도 공식 문서에 반영되기 전까지는 변화가 늦게 드러난다.

자산 가치 하락은 곧바로 재무 부담으로 이어졌다. 건물 평가액이 크게 낮아지면서 담보인정비율이 올라갔고, 그 결과 현금 유입을 마음대로 쓰지 못하게 막는 장치가 작동했다. 이 장치가 발동되면 임대료로 돈이 들어와도 배당이나 운영자금으로 바로 활용할 수 없다. 돈은 들어오지만 실제로 쓸 수 없는 상태가 되는 것이다.

여기에 환율 위험을 줄이기 위해 맺어 둔 계약의 정산 부담까지 겹쳤다. 회사는 약 천억 원 수준의 환헤지 관련 비용 압박을 떠안았고, 단기 자금 부족은 더 심해졌다. 결국 사백억 원 규모의 단기 채무를 막지 못하면서 사태가 한꺼번에 터졌다.

이번 일은 해외 부동산 리츠가 가진 구조적 약점도 드러냈다. 국내 자산은 가치 하락 조짐을 비교적 빨리 파악하고 대응할 수 있지만, 해외 자산은 정보가 늦게 들어오고 확인 과정도 길다. 그래서 위험을 알아챘을 때는 이미 담보 기준이 무너지고 자금 통제까지 시작된 뒤일 가능성이 크다.

시장에서는 앞으로 해외 자산 평가 방식 자체를 다시 살펴봐야 한다는 목소리가 커지고 있다. 현지 자료에만 기대지 말고, 독립적으로 자산을 점검할 수 있는 체계를 더 강화해야 한다는 것이다. 또한 한 개 자산에 지나치게 의존하는 구조가 얼마나 위험한지도 이번 사례가 분명하게 보여줬다.

정리하면, 이번 사태는 해외 부동산 가치 하락, 환헤지 부담, 현금 사용 제한, 늦은 신용평가가 한꺼번에 겹치며 커졌다. 겉으로는 버티는 것처럼 보였지만, 실제 안에서는 유동성 위기가 빠르게 진행되고 있었고 그 부담은 결국 투자자들에게 돌아갔다.